# 面积争议租金重算分析框架

## 适用场景
不动产租赁纠纷中，合同约定面积与出租方有权出租面积不符（如转租方超面积计租）。

## 计算要素

### Sheet 1：一审判决认定的租金事实
从判决书中逐项提取法院认定的租金相关事实，每项需标注判决书页码：

| 序号 | 认定事项 | 法院认定内容 | 判决书位置 |
|------|---------|------------|-----------|
| 1 | 合同面积 | 1500㎡ | 第X页 |
| 2 | 月租金 | 118,625元 | 第X页 |
| 3 | 免租期 | 2021.6.1-9.15 | 第X页 |
| ... | ... | ... | ... |

### Sheet 2：按实际面积天数重算

#### 基础参数
- **合同面积** vs **有权面积**（如1500㎡ vs 1243㎡）
- **单价**（如2.6元/㎡/天）
- **合同期间**起止日
- **免租期**起止日
- **疫情减免**金额和期间

#### 分月计算表
按月逐行计算，列包括：
- 月份
- 应付天数（大月31/小月30/2月28-29）
- 月租金 = 有权面积 × 单价 × 当月天数
- 实际应付（扣除免租期、疫情减免的月份标0或减免金额）
- 已付金额（从判决书/凭证中提取）
- 累计差额

#### 关键结论
- 按实际面积应付总额
- 已付总额
- 欠付金额 = 应付 - 已付
- **是否满足合同解除条件**（如"拖欠2个月以上"的门槛金额 = 2 × 月租金按实际面积计算）

## 多数据源交叉比对（Sheet 3-5）

### 何时需要交叉比对
- 案件经历了一审→二审，需要梳理判决间的差异
- 对方当事人提交了情况说明或计算明细
- 再审准备：需要系统性发现一审/二审的事实认定错误

### 比对维度（5个Sheet）

**Sheet 3：交叉比对总表**
按五个维度组织，每个维度一个区块：

| 维度 | 比对列 | 重点 |
|------|--------|------|
| 一、基础数据比对 | 原告主张 / 一审认定 / 二审认定 / 重算 / 差异说明 | 面积、月/日租金、免租期、解除日、疫情减免、违约金标准等12+项 |
| 二、租金应付金额比对 | 天数 / 原告(1500㎡) / 重算(1243㎡) / 差额 / 说明 | 按期间分段，标注月计vs日计的细微差额 |
| 三、已付租金比对 | 数据来源 / 已付金额 / 说明 / 差异 | 对比各方陈述的已付金额，发现重复计算等错误 |
| 四、欠付金额核心比对 | 原告/一审/二审/重算/再审意义 | 逐项对比欠付金额及法律后果 |
| 五、合同解除条件论证 | 1500㎡计算 / 1243㎡计算 / 结论 | 是否超2个月门槛，结论是否相反 |

**Sheet 4：原告诉请vs判决对比**
- 本诉逐项：原告主张金额 → 一审 → 二审 → 按实际面积应为 → 差异分析
- 反诉逐项：万禹主张金额 → 一审 → 二审 → 按实际面积应为 → 差异分析
- 判决金额汇总：万禹净支出合计（各来源口径）
- 重点标注"不应支持"（本诉在面积纠正后不成立的项）和"应支持/应提高"（反诉在面积纠正后应支持的项）

**Sheet 5：二审纠正与未审查问题**
- 区域一：二审已纠正的一审错误（如已付租金重复计算）
- 区域二：一审/二审均未审查的核心问题（再审争点）
  - 每项包含：未审查问题 / 法院回避方式 / 实际情况 / 再审论证方向

### 交叉比对制表要点

1. **数据源标注**：每个数字都要标明出处（判决书页码、情况说明、银行回单等），确保可追溯
2. **差异高亮**：用黄底+红字标注关键差异和错误认定，绿底标注万禹有利结论
3. **算术验证**：比对月计算(月租金×月数)和日计算(日租金×天数)是否一致，标注差额（通常有千元级差异）
4. **二审纠正追踪**：明确标出二审改判了哪些项，哪些维持——二审已纠正的不再是再审争点，二审维持的才是
5. **合同解除条件的"结论翻转"**：是面积争议案件的核心——重算后欠付是否仍超2个月门槛，如果结论从"可解除"变为"不可解除"，所有后续判项（违约金、免租期租金、装修补偿比例）都应翻转

### 已付租金比对的典型陷阱

- **补充协议40万的双重计算**：一审可能在"2022.6前欠缴30万"和"2022.7后已付230万"中都包含了补充协议的40万，导致重复计算30万
- **保证金是否计入已付**：被告答辩的"已付2,939,020"含保证金118,625，但租金计算时保证金单独抵扣免租期，不能计入已付租金
- **原告情况说明的增补项**：原告可能在情况说明中增加原先未计入的付款记录（如因账户注销导致计时间点不同），核对时注意金额是否与银行回单一致
- **按月计vs按日计的差额**：月租金×月数 vs 日租金×天数 通常有千元级差额（因非整月），交叉比对时要标注此差异但不应放大

## 无权处分论证逻辑

转租方合同面积 > 上手合同面积的差额：
1. 差额面积无租赁权基础 → 转租属无权处分
2. 承租人按差额面积支付的租金 = 转租方不当得利
3. 法律依据：民法典311条（无权处分）、985条（不当得利）

## 缔约过失论证

出租方未告知实际面积（以"商业秘密"为由拒绝披露上手合同）：
- 民法典500条：缔约过失/隐瞒重要事实
- 商品房销售管理办法第18条类比（虽非直接适用于租赁）

## 终审判决逐项拆解方法

再审准备的前提是精确理解终审判决每一项的计算方式。拆解流程：

### 步骤一：列出判决主文所有给付项
从判决书末尾提取，区分维持项和变更项。例：
- 第一项（维持）：确认合同解除
- 第二项（★变更）：租金差额 → 金额变化
- 第三项（★变更）：违约金 → 基数调整
- 第四项（维持）：水电费
- 第五项（维持）：免租期租金差额
- 第六项（维持）：装修补偿

### 步骤二：逆向推算每项金额
从"本院认为"段落提取计算公式并独立验证：

**月计算法**（法院常用）：
- 整月数×月租金 + 零头天数÷当月天数×月租金
- 例：21个月×118,625 + 12天÷31天×118,625 = 2,537,044.35

**日计算法**（重算时用）：
- 计租天数×日租金
- 例：651天×3,231.80 = 2,103,901.80

两种方法因非整月存在千元级差额，标注但不放大。

### 步骤三：汇总万禹净负担
| 类别 | 项目 | 金额 |
|------|------|------|
| 应付 | 租金差额 | |
| 应付 | 违约金（已发生） | |
| 应付 | 水电费 | |
| 应付 | 免租期租金差额 | |
| 应收 | 装修补偿 | |
| 费用 | 诉讼费（承担部分） | |
| 持续 | 后续违约金（日增X元） | |

### 步骤四：酌情项倒推比例
法院"酌情"的项目（免租期租金、装修补偿），倒推其比例以理解法院的量化逻辑：
- 免租期租金酌情比例 ≈ 剩余租期÷总租期（如1906天÷2922天≈65%）
- 装修补偿酌情比例 ≈ 补偿额÷残值（如55万÷263万≈21%）

此比例在再审中可用于论证：如果面积纠正后万禹非违约方，这些酌情项的前提（"万禹违约导致合同提前解除"）不成立，应翻转。

## 当事人矛盾点系统分析

结合判决书和庭审笔录，从四个维度穷举矛盾：

### 维度一：原告自身矛盾
检查原告在起诉状、答辩状、情况说明、上诉状中的前后陈述差异。典型模式：
- 金额数字反复变化（如已付金额、欠缴金额）
- 事实陈述出尔反尔（如"没有残值"→鉴定出263万残值）
- 对关联公司关系的否认与书面协议的矛盾
- 面积构成的自圆其说（承认只承租1243㎡，但声称1500㎡包含电梯间和公摊——无测量证据）

### 维度二：被告自身矛盾
同样检查被告各阶段陈述：
- 已付金额前后不一（如2,939,020→2,474,500）
- 一审确认后二审翻供（如水电费、合同解除日期）
- 面积知情时间主张缺乏证据（"一直口头提过"无书面记录）

### 维度三：双方之间核心矛盾
制表对照，明确证据指向哪方。特别注意：
- 一方以"商业秘密"为由拒绝披露的信息，恰恰是争议核心
- 法院采信某方陈述时是否审查了该陈述的证据支撑

### 维度四：两审判决矛盾
- 二审已纠正的错误→证明一审事实认定不可靠
- 两审共同回避的问题→识别为再审核心争点
- 法院的推定逻辑是否合理（如"装修时已知面积"——装修合同恰恰按1500㎡签订，说明被告相信合同面积）

## 参考判例引用规范

无公开案号的判例引用格式：
```
据《XX日报》XXXX年X月X日报道，XX区法院审理了类似案件，
二房东将公摊面积计入转租面积被认定为无权处分，二审维持。
（注：该案裁判文书未上网公开，无法获取案号。）
```
⚠️ 不能假装有案号。没找到就注明来源是新闻报道，让法官自行判断证据效力。
