# 合同解除条件模糊条款分析方法

## 适用场景
租赁合同约定的解除条件用语模糊（如"欠交租金二个月"），需要分析在不同解释下是否满足解除条件。

## 分析框架（2026-06-15 万禹案13.1条实测）

### 一、识别条款模糊性

"欠交租金二个月"至少有两种理解：
1. **累计金额说**：累计欠付金额达到二个月租金
2. **连续期间说**：连续二个月未付任何租金

需分别按两种解释分析，并针对每种准备抗辩。

### 二、累计金额说的分析

**制作逐月统计表**（见 rental-monthly-rent-table.md），核心看：
- 累计欠付何时首次突破门槛（如2个月租金）
- 突破后是否被后续付款补正（回落至门槛以下）
- 权利人是否在突破期间行使了解除权
- 发出解约函时累计欠付实际金额

**抗辩方向**：
- 解除权产生后未及时行使 → 在对方继续履行后解除权消灭
- 权利人继续接受租金 → 以行为放弃解除权（默示放弃）
- 发出解约函时解除条件已不满足 → 不具备行使解除权的事实基础
- 法律依据：合同法/民法典关于解除权行使期限的规定

### 三、连续期间说的分析

**制作付款间隔表**，核心看：
- 最长付款间隔是多少天
- 是否存在连续2个月（约61天）以上的零付款期
- 零付款期的原因是什么

**抗辩方向（重点——停付的正当理由）**：
- 先履行抗辩权（民法典第525/526条）：出租人在先违约（如面积瑕疵、信息隐瞒），承租人有权暂停付租
- 租赁物无法使用（民法典第729条）：物业封楼等导致无法使用，有权请求减少租金
- 按瑕疵减价后的实际欠付金额：即便存在零付款期，实际欠付是否微不足道（如仅几万元 vs 月租十几万），说明承租人非恶意拖欠

### 四、综合论证要点

两种解释的共同要害：
- 出租人自身是否存在在先违约（面积瑕疵、缔约过失、信息隐瞒等）
- 承租人的止付行为是否有法律依据（先履行抗辩权）
- 考虑减免/扣减后的实际欠付金额与门槛的关系

### 五、特别注意

- 合同13.1条中"欠交一个月"需"书面通知后5日"的催告前置程序，但"欠交二个月"写的是"无须催告"——两个条件的程序要求不同，不要混淆
- 即便条款写"无须催告"，仍需查看是否有通知义务的法律强制规定
- "视作乙方自动解除本合同"这种表述在法律上是约定解除权，不是自动解除——仍需权利人积极行使（发出解除通知）
