# 金飞达版项目复盘规则清单

> 场景：南通新东方校区租赁梳理/审查/汇总项目。基于金飞达校区实操中暴露和校准出的规则，供后续校区（如北翼玖玖）直接复用。

## 一、开工前闸门

### 1. 先过租赁审查开工闸门
必须先锁定：
- 任务定位：南通新东方租赁梳理/审查项目
- workflow：`contract-portfolio-analysis`
- 不是单份修订，不是Doro/uwf合同审查线

### 2. 文件先盘清，不直接开表
先列清：
- 租赁合同本体
- 补充协议
- 主体变更协议
- 物业合同 / 物业补充协议（若有）
- 授权书 / 其他辅助文件

### 3. 排列规则先锁死
**先按租赁物分类，再按签约时间排序。**
不是按“租赁合同一堆、物业合同一堆”分组。

### 4. 全部相关文件都要进审查
只要属于同一租赁物的相关文件，都要放进同一板块统一审查：
- 租赁合同
- 补充协议
- 主体变更协议
- 物业合同
- 物业补充协议
- 授权书及其他直接相关文件

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## 二、workflow分工

### 1. K列 = 我本人独立法律审查
不能只用subagent稿直接塞表。
必须回到md原文逐字逐句独立判断。

### 2. L列 = 独立subagent做07模版对比
L列不能让我自己顺手做掉。
必须和K列逻辑隔离，防止K/L串位。

### 3. H/I可并行整理，但最终要我终审
特别是：
- H列付款推算
- I列核心条款提炼
都必须回到规则逐项核。

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## 三、H列规则（金飞达校准版）

### 1. 核心原则
H列只写：
**乙方正常履约需要支付的确定费用。**

### 2. 写什么
- 履约保证金 / 押金
- 租金
- 物业费 / 物业运营管理费
- 装修押金 / 装修管理费
- 水电费 / 公用事业费标准
- 支付方式
- 付款推算

### 3. 不写什么
- 违约金
- 滞纳金
- 提前退租赔偿
- 逾期返还占用费
- 罚则类金额

### 4. 表达风格对标桃坞路
统一写成：
- `【履约保证金】...`
- `【租金】...（月租≈...）`
- `【物业费】...（月费≈...）`
- `【支付方式】...`
- `【付款推算】...`

付款推算格式：
`第N期（起止日）：租金... + 物业... = ... ┃ 付款期限`
未到期或待关注期次前加 `❗`。

### 5. 关键铁律
- 不得用“详见合同”“同上”代替完整费用表达
- 月租/月费必须行内换算
- 付款推算要尽量写到期次
- 补充协议如只改年标准、不改付款节奏，要写：
  - 调整后的年标准
  - 月换算
  - 原付款节奏继续执行

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## 四、I列规则（金飞达最重要校准点）

### 1. I列不是只看租赁21要点
金飞达暴露的关键问题：
**租赁合同里可能内嵌大量物业内容。**

所以I列不能机械地：
- 租赁合同只提21类
- 等有物业合同再提15类

### 2. 正确做法
对同一租赁物下的相关文件，要把：
- 租赁合同21要点
- 物业15要点（若内嵌在租赁合同中）

**一起统筹提炼。**

### 3. 表达格式
统一用：
`· [类目] 核心事实（条款号）`

### 4. I列不是风险分析
只做客观提炼：
- 不写“不利”“风险高”“建议修改”
- 不和K列串位

### 5. 金飞达启示
如果物业服务内容、公共能耗费、共用设施管理、装修管理、安保措施、消防安全、退出交接、免责条款等写在租赁合同里，I列必须一起提进去。

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## 五、K列规则（金飞达校准版）

### 1. K列必须由我本人独立重审
不能满足于“subagent做过了”。
最终成稿前必须由我自己回原文逐字逐句重审。

### 2. K列不能从模版差异反推风险
K列必须回到合同原文做独立判断：
- 本合同怎么约定
- 对乙方有什么后果
- 风险落点是什么

### 3. 表达风格对标桃坞路
统一结构：
- `【整体评价·站承租方（乙方）立场】`
- `〇 需注意`
- `【提前退租法律后果】`

### 4. 风格要求
像桃坞路那样：
- 先整体定性
- 再分点写真实风险
- 每点尽量落到条款和后果
- 最后单列提前退租后果
- 不写空话、不堆抽象判断

### 5. 金飞达重点风险模板
后续校区如出现这些问题，要优先盯：
- 现状交付 + 瑕疵自认
- 办证/审批风险压给乙方
- 合同联动（不得单独解除）
- 优惠取消 + 历史优惠返还
- 保密恢复原价
- 返还严苛 + 放弃物品 + 清场
- 产权变动 / 拍卖背景下保证金和承租稳定性不足

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## 六、L列规则（金飞达校准版）

### 1. L列必须核实是不是按L列规则在做
必须满足：
- 只写差异事实
- 不写风险、不写建议
- 不把K列判断混进去
- 按07模版顺序

### 2. 表达风格对标桃坞路
推荐格式：
- 先总述：`本合同为甲方XX制式合同，与07标准模版差异极大。逐条对比如下：`
- 再分章节：
  - `【第一条·租赁标的】`
  - `【第二条·用途与转租】`
- 再逐条：
  - `07→...；本合同→...`

### 3. 哪些文件不做07比对
- 补充协议
- 临时仓储/辅助租赁合同
- 授权书
- 其他明显非07标准租赁合同文本

这些L列写：
`无对应07标准模版。`

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## 七、整体风险分析与建议部分

### 1. 结构对标桃坞路
统一为：
1. `【整体评价】`
2. `【合同期内总费用】`
3. `【其他法律关注点】`
4. `【提前退租法律后果】`
5. `【续签建议】`

### 2. 不是重复单份K列
这一部分是校区层面的：
- 合同之间的联动关系
- 主体链条问题
- 退出安排是否需要统筹
- 费用结构整体特征
- 续签时最该争取的修改项

### 3. 金飞达启示
如果一个校区存在：
- 多主体交替签约
- 多租赁物合同联动
- 拍卖/产权转移背景
- 优惠返还机制

这些都必须进入“整体分析与建议”，不能只散落在单份合同K列里。

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## 八、格式与结构注意事项

### 1. 标题/内容行位置要对齐参考文件
不要只改文字，必须一起核：
- 合并单元格
- 行高
- 字体
- 填充色
- 对齐方式
- 边框

### 2. 参考文件不是只看内容，还要看版式
金飞达暴露的问题：
- 整体风险分析与建议的标题行/内容行位置乱
- 不能只挪文字，必须整块对齐桃坞路对应区域的结构与样式

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## 九、交付前必检

### 1. K/L分离检查
- K列零模版引用
- L列零判断词

### 2. I列覆盖检查
- 主租赁合同要达到合理覆盖阈值
- 特殊简短合同（如临时仓储）报警后要人工确认不是漏审

### 3. H列规则复核
- 是否混入违约金
- 是否按桃坞路风格写全
- 是否补了付款推算

### 4. 整体区块格式复核
特别是最后的“整体风险分析与建议”部分，要对照参考文件逐行看结构和样式。

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## 十、一句话总纲
金飞达版项目复盘的核心结论：

> **先过闸门，再按租赁物组织全部相关文件；H列写费用，I列把租赁与内嵌物业要素一起提，K列我本人独立重审，L列独立做07比对；最后整体分析与建议按桃坞路的结构、内容和表达来收口。**
