feat: export core Hermes skills

skills/legal/lease-review-start-gate/SKILL.md

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+---
+name: lease-review-start-gate
+description: 租赁审查开工闸门模板——南通新东方校区租赁合同梳理/审查/汇总任务开始前的强制检查、分工锁定与执行顺序。用于防止未过workflow闸门就直接开表、K/L串位、先出骨架后补细节等执行偏差。
+version: 1.0.0
+author: 小Maggie（与Maggie共建，2026-07-13）
+tags: [租赁审查, workflow, 开工闸门, 南通新东方, H列, I列, K列, L列]
+---
+
+# 租赁审查开工闸门模板
+
+## 适用场景
+适用于以下任务：
+- 南通新东方校区租赁合同梳理
+- 校区租赁/物业合同汇总
+- 按 H / I / K / L 列输出梳理表
+- 租赁合同法律风险审查
+- 与 07 标准模版逐条比对
+- 多份租赁合同 + 补充协议 + 物业合同的批量审查
+
+## 核心原则
+不是“记住规则”，而是**先过闸门、再动手**：
+- 先锁 workflow，再开始写表
+- 先分工，再产出结果
+- 先起 subagent，再进入主审
+- 没过闸门，不开始
+
+---
+
+## 一、开工前固定回复模板
+接到任务后，先发下面这段，再开始实际处理：
+
+### 【开工闸门确认】
+本任务按**校区租赁合同审查 workflow**执行，我先锁定分工与步骤，暂不直接出表：
+
+#### 1. 任务定位
+- 本任务属于：**南通新东方租赁梳理/审查项目**
+- 适用 workflow：**contract-portfolio-analysis**
+- 不适用：
+  - 单份合同修订模式
+  - Doro/uwf 批量合同审查线
+  - 单纯 OCR 提取任务
+
+#### 2. 文件先分类
+我会先区分：
+- 租赁合同本体
+- 补充协议
+- 物业合同 / 物业补充协议
+- 授权书 / 其他辅助文件
+
+**铁律补充（2026-07-13 与 Maggie 校准）**：
+- **要审的是该校区全部 PDF / 合同文件，不只是租赁合同本体。**
+- 只要属于同一租赁物的相关文件，都必须放进同一板块统一审查，包括：
+  - 租赁合同
+  - 补充协议
+  - 主体变更协议
+  - 物业合同
+  - 物业补充协议
+  - 授权书及其他与该租赁物直接相关的辅助文件
+- 组织方式不是“先租赁后物业随便拼”，而是：
+  1. **先按租赁物分类**
+  2. **每个租赁物相关的全部文件按签约时间顺序排列**
+- 也就是说，排序主键是：
+  - 第一层：租赁物
+  - 第二层：签约时间
+  - 不是文件类型
+- 只有与具体租赁物无法对应的文件（如校区层面的总授权书）才单列“其他文件”板块。
+
+并按：
+- **租赁物分类**
+- **同一租赁物相关的全部文件按签约时间排序**
+
+#### 3. 列分工锁定
+- **H列**：金额 / 费用
+- **I列**：核心条款提炼
+- **K列**：我本人独立法律风险审查
+- **L列**：subagent 独立做 07 模版比对
+
+#### 4. workflow 执行顺序
+- 我本人负责：K列 + 整体风险分析 + 终审
+- subagent 负责：L列模版对比
+- 必要时 subagent 可并行负责 H / I 草稿
+- 汇总在所有分工结果返回后进行
+
+#### 5. 输出标准
+- 输出格式参照：**桃坞路 / 跃龙路**
+- 每份合同独立一行
+- 补充协议单独一行
+- 最后有“整体风险分析与建议”
+
+#### 6. 校验门槛
+完成后必须跑：
+- K / L 分离检查
+- I 列覆盖检查
+- H 列四检
+- 格式复核
+
+#### 7. 先审全部文件，不得只抓租赁合同本体
+- 只要用户说“某校区的审查和汇总”，默认对象是**该校区全部合同/PDF文件**，不是只审主租赁合同。
+- 必须把与同一租赁物相关的全部文件放进同一板块统一审：
+  - 租赁合同
+  - 补充协议
+  - 主体变更协议
+  - 物业合同
+  - 物业补充协议
+  - 授权书及其他直接相关辅助文件
+- 禁止先入为主把“租赁审查”理解成“只看租赁合同本体”。
+- 用户未明确排除前，**物业合同也在本轮审查和汇总范围内**。
+- 每个租赁物板块内部，排序规则是：**全部相关文件按签约时间顺序排列**，不是先租赁后物业、也不是按文件类型分组。
+请按此 workflow 开始执行。
+
+---
+
+## 二、开工检查清单
+正式开始前，必须逐项过这个 checklist。
+
+### A. 任务归类闸门
+必须确认：
+- [ ] 这是租赁梳理 / 审查项目，不是普通修订任务
+- [ ] 这是 Maggie 线，不混入 Doro 线
+- [ ] 本次交付物是汇总表 / 梳理表，不是单份修订稿
+
+如果这一步没确认，**不开始**。
+
+### B. 文件盘点闸门
+必须先列清楚文件清单，至少输出：
+
+#### 租赁合同本体
+- [ ] 文件名1
+- [ ] 文件名2
+- [ ] 文件名3
+
+#### 补充协议
+- [ ] 文件名A
+- [ ] 文件名B
+
+#### 物业合同
+- [ ] 文件名X
+- [ ] 文件名Y
+
+#### 其他辅助文件
+- [ ] 授权书
+- [ ] 说明文件
+
+并同时确认：
+- [ ] 哪些要做 K 列
+- [ ] 哪些要做 L 列 07 模版比对
+- [ ] 哪些 L 列应写“无对应07标准模版”
+
+如果文件没盘清，**不开始**。
+
+### C. 租赁物分类闸门
+必须先决定板块结构，明确这次是按什么分：
+- [ ] 按租赁物分类
+- [ ] 按原租赁 / 扩租分类
+- [ ] 按合同类型分类
+
+如果用户已明确要求，如“按租赁物分类”，就必须显式写出板块：
+- [ ] 一、B-202（777㎡）
+- [ ] 二、B-129-1B / B-129-2 / B-130-2（633㎡）
+- [ ] 三、B-303（499.89㎡）
+- [ ] 四、三楼临时仓库（141㎡）
+
+如果板块没锁，**不开始**。
+
+### D. workflow 分工闸门
+必须明确谁做什么：
+
+#### 我本人
+- [ ] K列独立法律审查
+- [ ] 整体风险分析
+- [ ] 最终汇总和终审
+
+#### subagent
+- [ ] L列07模版比对
+- [ ] 如有需要，可并行做 H / I 草稿
+
+铁律：
+- [ ] **L列不能先由我自己顺手做**
+- [ ] **K列不能被07模版思路带偏**
+- [ ] **先分工，再写表**
+
+如果 subagent 没起，且任务里有 L 列，**原则上不开始主表写作**。
+
+---
+
+## 三、四列执行规则锁定卡
+
+### H列规则锁定
+- [ ] H列只写正常履约费用
+- [ ] 不写违约金 / 滞纳金 / 提前退租赔偿
+- [ ] 要写押金、租金、物业费、公用事业费标准
+- [ ] 要写支付方式
+- [ ] 能推算的要写付款推算
+- [ ] 交付前过 H 列四检
+
+### I列规则锁定
+- [ ] 租赁合同按21类提取
+- [ ] 物业合同按15类提取
+- [ ] 格式统一为：`· [类目] 核心事实（条款号）`
+- [ ] 客观提炼，不写风险判断
+- [ ] 不照抄整段
+- [ ] 不和 K 列串位
+
+### K列规则锁定
+- [ ] 由我本人独立审查
+- [ ] 站承租方立场
+- [ ] 按八维审查
+- [ ] 不得以“和07不同”作为风险判断依据
+- [ ] 每份合同都要有提前退租法律后果分析
+- [ ] K列只写真实风险，不堆空话
+
+### L列规则锁定
+- [ ] 由 subagent 独立完成
+- [ ] 必须回 07 原件逐条核
+- [ ] 只写差异事实
+- [ ] 不写风险、不写建议
+- [ ] 按07模版顺序写
+- [ ] 说几项差异，就列全几项
+
+---
+
+## 四、标准执行顺序模板
+以后正确顺序固定为：
+1. 先输出开工闸门确认
+2. 盘点并分类文件
+3. 锁定租赁物板块结构
+4. 启动 subagent
+   - L列模版比对
+   - 需要时 H / I 并行草稿
+5. 我本人开始做 K 列法律审查
+6. 汇总 H / I / K / L 到总表
+7. 补整体风险分析与建议
+8. 跑检查并终审
+
+---
+
+## 五、禁止事项
+只要出现以下任一情况，就说明没过闸门：
+- [ ] 还没盘点清文件，就直接开始做表
+- [ ] 还没确认哪些文件要做 07 比对，就先写 L 列
+- [ ] 还没起 subagent，就由我自己先把 L 列写了
+- [ ] 先搭一个“骨架版”，准备后面再补
+- [ ] K列引用07模版差异做风险结论
+- [ ] L列写出“不利、风险、建议”等判断性语言
+- [ ] H列混入违约责任金额
+- [ ] I列直接抄长段原文或只摘两三条应付
+
+---
+
+## 六、交付前终审闸门
+最终交付前，必须确认：
+- [ ] 文件分类和排序正确
+- [ ] 板块结构正确
+- [ ] H列费用规则正确
+- [ ] I列覆盖合理
+- [ ] K列独立审查完成
+- [ ] L列 subagent 比对完成
+- [ ] K / L 分离检查通过
+- [ ] I 列覆盖检查通过（特殊合同例外已人工确认）
+- [ ] 输出格式符合桃坞路 / 跃龙路标准
+
+---
+
+## 七、最短版口令
+如需极简执行，先说这句：
+
+> **我先过租赁审查开工闸门：先盘点分类、锁租赁物结构、起 subagent 做 L列、我本人做 K列，再汇总 H / I / K / L，不直接先出表。**
+
+---
+
+## 使用建议
+当用户说“按照workflow来”“严格按审查规则做”“别先出骨架版”时，先加载本 skill，再按本模板执行。此 skill 的目的不是增加流程负担，而是防止以下常见偏差：
+1. 先开表后补workflow
+2. K / L 串位
+3. L列未独立交给 subagent
+4. H列付款推算和 I列覆盖在后期补救

skills/legal/lease-review-start-gate/references/jinfeida-project-retrospective-checklist.md

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+# 金飞达版项目复盘规则清单
+
+> 场景：南通新东方校区租赁梳理/审查/汇总项目。基于金飞达校区实操中暴露和校准出的规则，供后续校区（如北翼玖玖）直接复用。
+
+## 一、开工前闸门
+
+### 1. 先过租赁审查开工闸门
+必须先锁定：
+- 任务定位：南通新东方租赁梳理/审查项目
+- workflow：`contract-portfolio-analysis`
+- 不是单份修订，不是Doro/uwf合同审查线
+
+### 2. 文件先盘清，不直接开表
+先列清：
+- 租赁合同本体
+- 补充协议
+- 主体变更协议
+- 物业合同 / 物业补充协议（若有）
+- 授权书 / 其他辅助文件
+
+### 3. 排列规则先锁死
+**先按租赁物分类，再按签约时间排序。**
+不是按“租赁合同一堆、物业合同一堆”分组。
+
+### 4. 全部相关文件都要进审查
+只要属于同一租赁物的相关文件，都要放进同一板块统一审查：
+- 租赁合同
+- 补充协议
+- 主体变更协议
+- 物业合同
+- 物业补充协议
+- 授权书及其他直接相关文件
+
+---
+
+## 二、workflow分工
+
+### 1. K列 = 我本人独立法律审查
+不能只用subagent稿直接塞表。
+必须回到md原文逐字逐句独立判断。
+
+### 2. L列 = 独立subagent做07模版对比
+L列不能让我自己顺手做掉。
+必须和K列逻辑隔离，防止K/L串位。
+
+### 3. H/I可并行整理，但最终要我终审
+特别是：
+- H列付款推算
+- I列核心条款提炼
+都必须回到规则逐项核。
+
+---
+
+## 三、H列规则（金飞达校准版）
+
+### 1. 核心原则
+H列只写：
+**乙方正常履约需要支付的确定费用。**
+
+### 2. 写什么
+- 履约保证金 / 押金
+- 租金
+- 物业费 / 物业运营管理费
+- 装修押金 / 装修管理费
+- 水电费 / 公用事业费标准
+- 支付方式
+- 付款推算
+
+### 3. 不写什么
+- 违约金
+- 滞纳金
+- 提前退租赔偿
+- 逾期返还占用费
+- 罚则类金额
+
+### 4. 表达风格对标桃坞路
+统一写成：
+- `【履约保证金】...`
+- `【租金】...（月租≈...）`
+- `【物业费】...（月费≈...）`
+- `【支付方式】...`
+- `【付款推算】...`
+
+付款推算格式：
+`第N期（起止日）：租金... + 物业... = ... ┃ 付款期限`
+未到期或待关注期次前加 `❗`。
+
+### 5. 关键铁律
+- 不得用“详见合同”“同上”代替完整费用表达
+- 月租/月费必须行内换算
+- 付款推算要尽量写到期次
+- 补充协议如只改年标准、不改付款节奏，要写：
+  - 调整后的年标准
+  - 月换算
+  - 原付款节奏继续执行
+
+---
+
+## 四、I列规则（金飞达最重要校准点）
+
+### 1. I列不是只看租赁21要点
+金飞达暴露的关键问题：
+**租赁合同里可能内嵌大量物业内容。**
+
+所以I列不能机械地：
+- 租赁合同只提21类
+- 等有物业合同再提15类
+
+### 2. 正确做法
+对同一租赁物下的相关文件，要把：
+- 租赁合同21要点
+- 物业15要点（若内嵌在租赁合同中）
+
+**一起统筹提炼。**
+
+### 3. 表达格式
+统一用：
+`· [类目] 核心事实（条款号）`
+
+### 4. I列不是风险分析
+只做客观提炼：
+- 不写“不利”“风险高”“建议修改”
+- 不和K列串位
+
+### 5. 金飞达启示
+如果物业服务内容、公共能耗费、共用设施管理、装修管理、安保措施、消防安全、退出交接、免责条款等写在租赁合同里，I列必须一起提进去。
+
+---
+
+## 五、K列规则（金飞达校准版）
+
+### 1. K列必须由我本人独立重审
+不能满足于“subagent做过了”。
+最终成稿前必须由我自己回原文逐字逐句重审。
+
+### 2. K列不能从模版差异反推风险
+K列必须回到合同原文做独立判断：
+- 本合同怎么约定
+- 对乙方有什么后果
+- 风险落点是什么
+
+### 3. 表达风格对标桃坞路
+统一结构：
+- `【整体评价·站承租方（乙方）立场】`
+- `〇 需注意`
+- `【提前退租法律后果】`
+
+### 4. 风格要求
+像桃坞路那样：
+- 先整体定性
+- 再分点写真实风险
+- 每点尽量落到条款和后果
+- 最后单列提前退租后果
+- 不写空话、不堆抽象判断
+
+### 5. 金飞达重点风险模板
+后续校区如出现这些问题，要优先盯：
+- 现状交付 + 瑕疵自认
+- 办证/审批风险压给乙方
+- 合同联动（不得单独解除）
+- 优惠取消 + 历史优惠返还
+- 保密恢复原价
+- 返还严苛 + 放弃物品 + 清场
+- 产权变动 / 拍卖背景下保证金和承租稳定性不足
+
+---
+
+## 六、L列规则（金飞达校准版）
+
+### 1. L列必须核实是不是按L列规则在做
+必须满足：
+- 只写差异事实
+- 不写风险、不写建议
+- 不把K列判断混进去
+- 按07模版顺序
+
+### 2. 表达风格对标桃坞路
+推荐格式：
+- 先总述：`本合同为甲方XX制式合同，与07标准模版差异极大。逐条对比如下：`
+- 再分章节：
+  - `【第一条·租赁标的】`
+  - `【第二条·用途与转租】`
+- 再逐条：
+  - `07→...；本合同→...`
+
+### 3. 哪些文件不做07比对
+- 补充协议
+- 临时仓储/辅助租赁合同
+- 授权书
+- 其他明显非07标准租赁合同文本
+
+这些L列写：
+`无对应07标准模版。`
+
+---
+
+## 七、整体风险分析与建议部分
+
+### 1. 结构对标桃坞路
+统一为：
+1. `【整体评价】`
+2. `【合同期内总费用】`
+3. `【其他法律关注点】`
+4. `【提前退租法律后果】`
+5. `【续签建议】`
+
+### 2. 不是重复单份K列
+这一部分是校区层面的：
+- 合同之间的联动关系
+- 主体链条问题
+- 退出安排是否需要统筹
+- 费用结构整体特征
+- 续签时最该争取的修改项
+
+### 3. 金飞达启示
+如果一个校区存在：
+- 多主体交替签约
+- 多租赁物合同联动
+- 拍卖/产权转移背景
+- 优惠返还机制
+
+这些都必须进入“整体分析与建议”，不能只散落在单份合同K列里。
+
+---
+
+## 八、格式与结构注意事项
+
+### 1. 标题/内容行位置要对齐参考文件
+不要只改文字，必须一起核：
+- 合并单元格
+- 行高
+- 字体
+- 填充色
+- 对齐方式
+- 边框
+
+### 2. 参考文件不是只看内容，还要看版式
+金飞达暴露的问题：
+- 整体风险分析与建议的标题行/内容行位置乱
+- 不能只挪文字，必须整块对齐桃坞路对应区域的结构与样式
+
+---
+
+## 九、交付前必检
+
+### 1. K/L分离检查
+- K列零模版引用
+- L列零判断词
+
+### 2. I列覆盖检查
+- 主租赁合同要达到合理覆盖阈值
+- 特殊简短合同（如临时仓储）报警后要人工确认不是漏审
+
+### 3. H列规则复核
+- 是否混入违约金
+- 是否按桃坞路风格写全
+- 是否补了付款推算
+
+### 4. 整体区块格式复核
+特别是最后的“整体风险分析与建议”部分，要对照参考文件逐行看结构和样式。
+
+---
+
+## 十、一句话总纲
+金飞达版项目复盘的核心结论：
+
+> **先过闸门，再按租赁物组织全部相关文件；H列写费用，I列把租赁与内嵌物业要素一起提，K列我本人独立重审，L列独立做07比对；最后整体分析与建议按桃坞路的结构、内容和表达来收口。**